En matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière 🏢 (IFI)🏡, la valorisation des parts sociales (notamment de SCI) répond à des règles spécifiques.
Par principe, les dettes afférentes à un actif imposable contractées par la société auprès d’un redevable ou d’un membre du groupe familial ne sont pas prises en compte pour minorer la valeur des parts (article 973 II du CGI 📙).
Par exception, l’exclusion de la dette est écartée si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.
Dans une décision inédite du 2 septembre 2025 (n° 24/00911), le Tribunal judiciaire de Compiègne 🏛️ apporte une lecture nuancée de la clause anti-abus de l’article 973, II du CGI, applicable à l’IFI.
🧾 Les faits : En 2019, un couple constitue deux SCI familiale afin d’acquérir des biens immobiliers appartenant à un des époux, et ce en vue de préparer la transmission à leurs enfants. L’acquisition est financée par emprunt bancaire et compte-courant d’associés. La transmission des parts est effectuée en 2022.
Au titre de l’IFI 2020 et 2021, l’administration fiscale a remis en cause la déductibilité de ces dettes, en considérant qu’elles avaient été contractées dans un objectif principalement fiscal.
⚖️ La décision : Le Tribunal a été amené à statuer sur l’interprétation de la notion d' »objectif principalement fiscal ».
Il retient ainsi que « l’analyse du caractère principal de l’un des objectifs résulte d’une appréciation de fait tenant notamment compte du montant de l’économie d’impôt résultant de la minoration de l’assiette imposable à l’IFI rapporté à l’ensemble des gains ou avantages de toute nature obtenus du fait du montage. »
Il convient ainsi de prendre en compte les avantages autres que fiscaux résultant du montage, et d’effectuer une balance qui ne peut, eu égard à la rédaction des textes applicables, être purement mathématique.
En l’espèce, le Tribunal a considéré que le montage s’inscrivait dans une opération patrimoniale plus large visant à organiser la succession du redevable 👨👩👧👦 ; de sorte que les dettes pouvaient bien être prises en compte pour minorer la valeur des parts de la SCI à l’IFI 📉 .
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